中国房地产发展历程

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说到中国房地产的改革与发展,首先要回顾一下,中国房地产改革的里程碑,有三个里程碑:从90年代初到21世纪,这三个里程碑是非常重要的。

第一个里程碑就是1994年,我们颁布了关于深化城镇住房制度改革的决定,这个决定它是1994年颁布的,但是它后来经过了很多的完善,完善是到1998年才完善,在这样一个决定当中,主要有这么三件事是非常重要的:

第一个就是取消了我们持续了几十年的福利分房

第二个就是建立了公积金的制度

第三个开创了商品房的市场,换句话说,就是从1998年以后,中国才真正的有了自己的房地产市场。


第二个里程碑就是1998年央行颁布了一个管理办法,这个管理办法,叫做个人住房贷款管理办理,在国外叫做按揭,我们后来把它称之为个贷,个贷的意思,它就开创了房地产按揭的金融模式,如果光有房改,没有按揭中国的房地产市场还是不行的,那么老百姓还是没有办法买房,必须有银行的按揭,形成了这样一个强有力的支持,才能够形成中国的房地产市场。


第三个里程碑是到了21世纪,由于这个前面两个决定和办法执行了以后,形成了土地的方面的非常紧张的土地供给的一个模式,这种情况之下,到2002年国土资源部发布了一个令,这个令呢叫做招标,拍卖,挂牌,土地使用权决定,我们通常称之为招牌挂,招牌挂的意思就是取消了原来的划拨或者是协议出让土地,形成了土地的公开市场否则的话在这个开发商和政府之间有一个灰色的地区,就是协议出让,这就不公平,这样把土地市场,就推向了一个公开的一个市场。


在这三个里程碑当中,一个是改革,一个是地根,一个是银根,都进行了大幅度的改革,所以我们称之为里程碑,正是因为这三大里程碑,它促进了造就了中国房地产市场长达15年的快速发展,也积累了民间的财富。


房地产三大问题:

但是与此同时也积累了非常尖锐的问题,进入到2010年以前,就开始感觉得到它积累的巨大的问题,那么这些问题体面在什么地方呢?


就是因为你开辟了一个商品房的市场和个贷和土地公开市场以后,那么保障房在这15年期间,应该说是反反复复的,反反复复地讨论,讨论的结果并没有补上,形成了保障房长期的缺失,保障房这一块应该是政府负责的,由于保障房的确失造成了民怨积累,也就是说低收入和中低收入的下层没有钱去买房子,而保障房是不是也应该推上房地产市场?就是反反复复的政策的徘徊造成了保障房的缺失,所以就形成了民怨,比如说有房奴,有蜗居,这样一些呼声就在这个期间形成了这是第一个问题。


第二个问题?

由于个人住房抵押贷款,当时推出来的时候,是没有限制的,并不像现在有一个首付的限制,或者说是第一套房 第二套房

或者是第几套房不能够用个贷,当时推出的时候都可以用,所以就形成了炒房团,我可以利用金融杠杆,利用个人住房抵押贷款,同时买好多套房子形成炒房,那么这个期间也形成了,有钱的做投资性的炒房,而且是利用银行的杠杆,比如说温州炒房团就是这个时期形成,这样的话就为后来的局部性的房地产泡沫积累了能量,比如说温州,到最后从炒房团也是他们出来的,到最后中国的房地产泡沫化的城市,最典型的就是温州,这是第二个问题。


第三个问题?

由于进行招牌挂出让土地,那么就造成了土地财政,地方政府逐渐逐渐地认为招牌挂去卖地的话,这个价格肯定是从地方政府来讲,它是希望把价格提升的,同时补贴了地方财政的不足,这种情况之下,使地价节节攀高,形成了土地财政,地价攀高以后,房价的调控屡屡失控,一直到现在恐怕地方政府,都是高度地依赖土地出让,这样以来的话就形成了尖锐的三大问题。


课程目录:

第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望

第二章 房地产制度与政策

第三章 房地产业与房地产市场

第四章 产业地产

第五章 商业地产

第六章 居住地产(上)

第六章 居住地产(下)

第七章 房地产金融创新

第八章 房地产企业战略选择

第九章 房地产企业创新


课程基本信息

中国房地产发展历程

类型:经济学 MBA 社会科学 By 平台:学堂在线 大学:清华大学 语言:中文 By 老师:聂梅生/刘洪玉/刘力... 时长: 2小时/周 发布:2020-01-10

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